Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası rayice göre kira bedelini artırmak isteyen kiraya verenler için 5’inci kira yılı için açılabilmektedir.

Kanuna göre kira bedelinin tespiti davası iki türdedir: Rayice göre kira tespit ve endekse göre kira tespit davası. Ancak kira tespit davası sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.

5 yılını dolduracak olan veya dolduran kira sözleşmeleri bakımından kira bedelinin emsallere göre güncellenmesi için rayice göre kira tespit davası açmak gerekir. Bu dava Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında düzenlenmiştir.

Kira tespit davasının rayice göre açılması bakımından önemli olan tespiti talep edilen kira döneminin 5’inci yılda olması veya beşinci yılı doldurmuş olmasıdır. Davanın 4’üncü yılda da açılarak 5’inci yıldan itibaren tespit talebinde bulunması mümkündür. Ancak davanın çok erken açılması davanın hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddine sebebiyet verebilecektir.

10 yıldan uzun süreli deneyimimiz ile tavsiyemiz kira artış şartı olan sözleşmelerde 5’inci yılı doldurduktan hemen sonra dava açmaktır. Çünkü bu durumda emsal kira sözleşmelerine ulaşmak mümkün olup davada doğru kira bedeli talep edilebilecektir. Bu şekilde davanın kısmen kabulü ve kısmen reddi şeklinde sonuçlanmasının bir nebze önüne geçilebilecektir. Bilindiği üzere kira tespit davasında talep açık ve net olmak zorundadır. Kira tespit davası kısmi veya belirsiz alacak şeklinde açılamamaktadır. Ayrıca kira tespit davasının ıslah edilmesi de mümkün değildir. Bu nedenlerle davanın çok erken açılması halinde talep edilecek kira bedeli günceli yansıtmayabilecektir. Davanın çok geç açılması ise gereksiz vakit kaybına neden olur.

Kira sözleşmesinde artış şartı yoksa o halde 4’üncü yıl içinde davanın en geç sözleşmenin yenilendiği tarihten itibaren 30 gün açılması ve dava dilekçesi ve tensip zaptının da davalı kiracıya ulaşması gerekecektir. Dava açıldıktan sonra tensip zaptı ve dava dilekçesi yaklaşık olarak 1 hafta ile 10 gün içinde düzenlenir. Bunun davalıya tebliğ edilmesi ise 1 ayı bulabilecektir. Bu nedenle artış şartı olmayan sözleşmeler bakımından davanın kira yenileme döneminden en azından 60 gün önce açılması mantıklıdır.

Bir diğer ihtimal ise davanın kira döneminin yenilenmesinden en az 30 gün önce açmaktansa kiracıya ihtarname göndermektir. Kira sözleşmesinde artış şartı yoksa o halde kiracıya yenileme döneminden itibaren en az 30 gün öncesinde ulaşacak şekilde kira bedelinin artırılacağına dair ihtarname gönderilmesi dava açma süresini kira dönemi sonuna kadar uzatacaktır.

Örneklerle açıklayalım:

01.09.2021 kira başlangıç tarihli 1 yıl süreli konut kira sözleşmesi olduğunu varsaylım. Buna göre kira bedelinin rayice göre tespiti 01.09.2026 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere istenebilecektir. Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına dair hüküm varsa; dava 01.03.2026 tarihinden 31.08.2027 tarihine kadar açılarak 01.09.2026 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti istenebilecektir.

Kira sözleşmesinde artış şartı varsa dava yenileme döneminden 30 gün öncesindeki sürede de açılabilecektir.

Başka bir örnek verelim. Kira sözleşmesinin 15.06.2020 kira başlangıç tarihli 5 yıllık çatılı işyeri kira sözleşmesi olduğunu varsayalım. Sözleşmede kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm olmadığını düşünelim. O halde 15.06.2025 tarihinden başlayacak döneme ilişkin rayice ve emsallere göre kira bedelinin tespiti istenebilir. Ancak sözleşmede artış şartı yoksa kiraya verenin iki seçeneği vardır. Ya davayı en geç -dava dilekçesi ve tensip tutanağı kiracıya ulaşacak şekilde- 16.05.2025 tarihine kadar ya da en geç bu tarihe kadar ihtarname göndererek kira bedelinin artırılacağını bildirmektir.

01.01.2025 kira başlangıç tarihli ve 9 ay süreli konut kira sözleşmesi için kira tespit davasının ne zaman açılacağına ilişkin örnek verelim. TBK 347’inci maddeye göre kira sözleşmesi sürenin dolmasından sonra kendiliğinden 1 yıl olarak uzar. 01.01.2025 kira başlangıç tarihli kira sözleşmesinin süresi 01.10.2025 tarihinde dolmuş olacaktır. Bu dönemden sonra sözleşme süresi 1 yıllık süreler ile 01.10.2026 01.10.2027 01.10.2028 01.10.2029 01.10.2030 şeklinde uzayacaktır. Kira sözleşmesinin 5 yılını doldurduğu dönem başlangıcı 01.10.2030 tarihine tekabül eder. Eğer kira sözleşmesinde süre 9 ay yazılmasına rağmen artış dönemi farklı bir tarihse o halde artış dönemine göre kira bedelinin tespiti talep edilecektir.

Kira bedelinin tespiti davaları hakkında detaylı bilgi için şimdi iletişime geçin.

Telefon : +90 542 267 18 35