Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davası 5 yılını dolduran konut veya çatılı işyeri kiraları için söz konusu olur. Kiraya veren 5 yılını doludan kira için mahkemeden rayiç kiranın tespiti isteyebilir.

Kira tespit davası sözleşmenin yenilendiği tarihten itibaren en geç 30 gün önce açılırsa yeni dönemden itibaren tespitte bulunulabilir. Ayrıca 30 gün önceden açılmayıp ihtarname de gönderilebilir. Bu durumda da yeni dönemden itibaren kira bedelinin tespiti istenebilecektir. Ancak kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin şart varsa böyle bir zorunluluk yoktur. Dava kira döneminin içinde açılıp kira döneminin başından itibaren de kira bedelinin tespiti talep edilebilecektir.

Kira tespit davasında dava açmadan önce dava şartı arabuluculuk yapılmalıdır. Arabuluculuk zorunlu olup yapılmadan açılan dava usulden reddedilir.

Kira Tespit Davası Aşamaları

Sulh Hukuk Mahkemesi Aşaması

Kira bedelinin tespitine ilişkin dava ilk derece mahkemesinde yaklaşık 1 yıl ile 2 yıl arasında sürecektir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararlarına göre kira tespit davası en az masrafla ve en hızlı şekilde görülmesi gereken davalardandır.

Davanın Açılması

Mahkeme davanın açılması ile birlikte tensip zaptı düzenler. Eğer dava usule aykırı açılmışsa davacıya eksikliği gidermesi için süre verilecektir. Ayrıca tensip zaptı ile birlikte ön inceleme duruşma tarihi verilir. Dava dilekçesi ve tensip zaptı davalıya tebliğ edilir. Davalının dava dilekçesinin tebliğinden itibaren 2 hafta içinde cevap dilekçesi sunma hakkı vardır. Davalı taleple bu süreyi 2 hafta daha uzabilir.

Ön İnceleme

Ön inceleme duruşmasında taraflar sulh olmaya davet edilir. Taraflar sulh olmak istemezse davanın türü belirtilerek tahkikata geçilecektir. Tahkikat aşamasında ilk olarak keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilecektir. Eğer kira tespit davası harç bakımından eksik açılmışsa mahkeme bu eksikliğin tamamlanması için davacıya süre verir. Kira tespit davasında harç ödenen kira bedeli ile istenilen kira bedeli arasındaki fark üzerinden yatırılacaktır. Taraflara kiralananla emsal nitelikte yerlere ilişikin kira sözleşmeleri sunması için süre verilecektir. Aynı araştırmayı mahkeme de yapar. Vergi dairerelerinden, belediyelerden, doğalgaz, su, elektrik abonelik şirketlerinden emsal sözleşmeler ister.

Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Mahkemece verilen sürede davacı tarafından keşif ve bilirkişi masrafları yatırılmalıdır. Mahkemenin verdiği tarihte bilirkişiler ve mahkeme hakimi tarafından kiralanana keşif için gelinir. Kiralanan incelenir, fotoğraflanır. Aynı zamanda emsal yerler de tek tek gezilip incelenir.

Keşiften sonra bilirkişiler kira tespitinin istendiği tarih itibariyle kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde ne kadar kira getireceğine dair rapor düzenler. Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilir. Tebliğden itibaren tarafların iki hafta itiraz süresi mevcuttur.

Keşif ve bilirkişi incelemesi tamamlandıktan sonraki duruşma rapora itirazlar değerlendirilir. Hakim ek rapor alınmasına, yeniden keşif yeni rapor alınmasına veya itirazların reddine karar verir. Bundan sonra mahkemece araştırılacak başka husus yoksa karar verilecektir. Parasal değere göre istinaf kanun yolu açık veya kesin karar verilecektir.

Kira Tespit Davasında Karar

Karar duruşmasından sonra mahkemece gerekçeli karar yazılır. Tarafların gerekçeli kararın tebliğini istemesi gerekir. Gerekçeli kararın taraflara tebliğinden sonra iki hafta içinde istinafa başvurma hakkı mevcuttur. Eğer taraflar istinafa başvurmazsa karar kesinleşir.

Kira Tespit Davasında İstinaf Aşaması

Taraflar istinafa başvurursa karar kesinleşmez. Bu durumda istinaf incelemesinin bitmesi beklenecektir. İstinaf incelemesi yaklaşık olarak 2 yıl sürmektedir.

İstinaf mahkemesi mahkeme kararını doğru bulursa istinaf başvurusunu reddeder. Başvuru haklı bulunursa istinaf mahkemesi ya yeni hüküm kurar ya da dosyayı ilk derece mahkemesine tekrar gönderir ve yargılama yeniden yapılır. İkinci yargılamadan sonra da istinaf başvurusu yapılabilecektir.

Kira tespit davasında temyiz ancak 3 aylık kira bedeli parasal değer bakımından temyiz sınırını geçerse mümkün olacaktır. Konut kiralarında bu bedel genelde parasal sınırın altında kalır ve istinaf aşamasından sonra temyiz aşaması olmaz.

Kira Tespit Kararının Kesinleşmesinden Sonraki Aşama

Kararın kesinleşmesinden sonra alacaklı kiraya veren kararın icrasını isteyebilir. Bunun için kiracıya ihtarname gönderebilir ya da ilamsız ya da tahliye talepli icra takibi yapabilir. Burada kira tespitine karar verilen dönemden sonra eksik ödenen kiralar istenir. Eksik kiralara kararın kesinleştiği tarihe kadar geçen sürede faiz istenmez. Kararın kesinleşmesinden sonra faiz istenir. Mahkemenin yargılama giderleri ve vekalet ücreti bakımından ise ilamlı takip yapılacaktır.

Bakiye kira alacakları için ilamsız takibe kiracı tarafından itiraz edilebilir. Bu durumda alacaklının itirazın kaldırılması veya itirazın iptali ve tahliye talebi varsa bu davalar ile birlikte tahliye davası da açma hakkı vardır.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davaları sulh hukuk mahkemesinde yaklaşık olarak 1 – 2 yıl sürer. Taraflar istinafa başvurursa bu durumda dava toplamda yaklaşık 3 – 4 yıl sürmektedir.