Hisseli tapuda şufa hakkı nasıl önlenir? Bu yazıda bu soruya yanıt olabilecek bazı yollardan bahsedilecektir. Bunun için öncelikle bazı temel kavramları açıklamak gerekir.
Şufa Hakkı Nedir?
Şufa hakkı, aynı zamanda önalım hakkı olarak da geçmektedir. Kanunda geçen ismi, önalım hakkıdır. Şufa hakkı, hisseli tapularda söz konusu olmaktadır. Yasal şufa hakkının kullanılabilmesi için birden fazla kişinin malik olması gerekmektedir.
Şufa hakkı, bir taşınmazın birden fazla maliki olması durumunda maliklerden birinin payını yabancı bir kişiye satması durumunda diğer maliklerin satış bedelini ödeyerek söz konusu payı alma hakkıdır.
Örneğin iki kişi, yarı yarıya bir arsa sahibi olabilir. Bu durumda paydaşların birbirlerinden şufa hakkı olmaktadır. Paydaşlar, başka bir kişiye payını satabilir. Bu ihtimalde diğer paydaşın önalım hakkı bulunduğundan dava açarak payın satış bedelini vererek kendi üzerine tescil edilmesini talep etme hakkı mevcuttur.
Şufa hakkının amacı paydaşların yabancı kişilerle birlikte taşınmaz sahibi olmaya zorlanmamasıdır. Paydaşlardan diğeri aynı bedeli verebiliyorsa payını yabancı bir kişiye değil, kendi paydaşına satması gerekmektedir.
Paylı Mülkiyet Nedir?
Birden fazla kişinin taşınır veya taşınmaz bir mala malik olması durumunda birlikte mülkiyet mevcuttur. Birlikte mülkiyetin ise iki çeşidi bulunmaktadır. Bunlardan ilki, elbirliği ile mülkiyettir. Örneğin size miras kaldığında bu taşınır ve taşınmaz mallar en başta elbirliği ile mülkiyete tabidir. Elbirliği ile mülkiyet söz konusu olduğunda taşınır veya taşınmazla ilgili tüm kararların hep birlikte verilmesi gerekmektedir. Taşınmaz paylara ayrılmadığından her maliğin taşınmazın tamamı üzerinde hakkı mevcuttur.
İkinci çeşidi ise paylı mülkiyettir. Paylı mülkiyet, malın hisselere ayrılmasıdır. Bu durumda her malik, kendi payını satıp satmayacağına dair karar verebilmekte, kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilmektedir. Şufa davası, paylı mülkiyete konu taşınmazlar için söz konusu olmaktadır. Elbirliği ile mülkiyette zaten maliklerin kendi paylarını satma olanakları bulunmamaktadır.
Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?
Hisseli tapuya yani paylı mülkiyete tabi taşınmazda yasal olarak hakkı varsa diğer paydaşların şufa hakkını kullanmasının önüne geçilemeyecektir. Fakat her durumda paydaşların şufa hakkı bulunmamaktadır.
Öncelikle şufa hakkı, paydaşların diğer paydaşlara payını satması durumunda kullanılamamaktadır. Örneğin üç paydaş varsa ve bir tanesi diğerine payını satarsa, öbür paydaş önalım hakkına dayalı dava açamayacaktır. Şufa hakkının kullanılabilmesi için payın, paydaş olmayan birine devredilmesi gerekmektedir.
Miras yoluyla intikal eden mallar, elbirliği mülkiyetten paylı mülkiyete çevrilebilmektedir. Miras mallarında başka kişiye pay satılırsa önalım hakkı kullanılamamaktadır. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi sonucunda devredilen veya miras kalan paylarda da aynı durum geçerlidir.
Kişiler sağlığında mirasçılarına mallarını devredebilmektedir. Diğer paydaşların bu durumda şufa hakkı mevcut değildir. Kişi, taşınmazının payını başkasına satmayıp bir şirket kurarken sermaye olarak da koyabilmektedir. Bu durumda da diğer paydaşın şufa hakkı yoktur.
Tüm bunların yanı sıra taşınmaz, fiili olarak kişiler arasında taksim edilmiş olabilir. Taşınmaz, yarı yarıya hisseliyse ve fiili olarak da iki paydaş yarı yarıya bölerek o kısımları kullanıyorsa fiili taksim söz konusu olur. Davada bu husus ispatlanırsa şufa hakkı davası reddedilecektir.
Paydaşların şufa hakkını kullanmasının önüne geçilmesinin bir yolu da ihtarname gönderilmesidir. Satış işlemi gerçekleştikten sonra alıcı ve satıcı tarafından satışın gerçekleştiği diğer paydaşlara bildirilmelidir. Bu ihtarnamenin paydaşlara tebliğ edilmesi ile hak düşürücü süre başlamaktadır. İhtarnamenin tebliğ edildiği tarihten itibaren 3 ay içerisinde şufa hakkını kullanmayan paydaşın dava açma hakkı düşmektedir. İhtarname gönderilmese de satıştan itibaren şufa hakkı davası açmanın süresi 2 yıldır. Aksi takdirde dava reddedilecektir.
Şufa Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası
Şufa hakkı, dava yoluyla kullanılmaktadır. Davanın, şufa hakkını kullanmak isteyen paydaş tarafından, taşınmazın hissesini satın alan kişiye karşı açılması gerekmektedir. Payını satan kişi, davalı değildir.
Şufa hakkına dayalı davada davacı, tapuda belirtilen satış bedelini mahkemeye depo etmeye hazır olduğunu, devredilen hissenin tapusunun iptali ile kendi adına tescilini talep etmelidir. Şufa hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılmaktadır.
Mahkeme tarafından öncelikle davacının şufa hakkının olup olmadığı araştırılmaktadır. Ardından şufa hakkını kullanması için zamanında dava açıp açmadığı incelenmektedir. Davacının yasal olarak şufa hakkı mevcutsa ve zamanında dava açtıysa tapuda belirtilen satış bedelini mahkeme veznesine depo etmesi için kendisine süre verilmektedir. Davacı tarafından satış bedeli depo edildikten sonra payın tapu sicilinde iptali ile davacı adına tesciline karar verilmektedir.
