5 yılını dolduran kiracının kira artışı nasıl olur? Bu sorunun cevabından önce kira artış şartlarının TBK’da nasıl düzenlendiğini anlamak gerekir.
- Kira Artışı Ne Zaman Yapılır?
- 5 Yılını Dolduran Kiracının Kira Artışı Nasıl Olur?
- Kira Tespit Davasında Mahkemenin İncelemesi
- Kira Tespit Davasında Davacı ve Davalı
- Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
- Kira Tespit Davası Hükmü Kesinleşmeden İcra Takibine Koyulabilir Mi?
- 5 Yılını Dolduran Kiracı Kira Tespit Davası Devam Ederken Evden Çıkarsa Ne olur?
- Kira Tespit Davası ile Tahliye Davası Aynı Anda Açılabilir Mi?
- Kira Sözleşmesi Yenilendiyse Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
Kira sözleşmesi, belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılabilmektedir. Artış, her yıl kira bedeline yapılan zammı ifade etmektedir. Kira sözleşmesinde taraflarca her yıl kira artışının ne kadar yapılacağı belirlenebilmektedir. Fakat bu kira artış miktarı, TÜİK’in belirlediği 12 aylık ortalamaya göre TÜFE oranını geçememektedir. Eğer ki bu orandan daha fazla bir oran taraflarca belirlendiyse o zaman TÜFE oranı uygulanarak kira bedelinin artırılması gerekmektedir.
Kira sözleşmesinde kira bedelinin her yıl artırılacağı belirlenmezse kiracı, kira bedelini artırmak zorunda değildir. Bu durumda kiraya verenin kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde kira artışının belirlenmesi için dava açması gerekmektedir.
Kira Artışı Ne Zaman Yapılır?
Kira sözleşmesinde her yıl yapılacak artış belirlendiyse yenileme dönemlerinde sözleşmede yazan miktarda kira bedelinde artış yapılması gerekmektedir. Örneğin kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01/02/2023 tarihi ise kira bedeli, 01/02/2024 tarihinde artırılacaktır. Şubat ayı kira bedelinin zamlı olarak yatırılması gerekecektir.
Kiracı, kira bedelini artırmadan kirayı yatırmaya devam ederse bu durumda kiraya veren icra takibi başlatarak kiracıdan eksik yatırdığı bedeli talep edebilecektir. Tahliye talepli icra takibi başlatılması durumunda kiracıya ödeme emriyle beraber eksik kira bedelini ödemesi için 30 günlük süre verilmektedir. Kiracı tarafından 30 gün içerisinde bu bedel ödenmezse kiraya veren tahliye davası açarak kiracıyı tahliye etme imkanına sahip olacaktır.
Kiracı tarafından artış oranından fazla kira bedeli ödenirse, bu bedeli geri isteme hakkına sahiptir. Kiraya verene icra takibi başlatarak fazla ödediği kira bedelini talep edebilir. Kiraya veren icra takibine itiraz ederse kiralananın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açabilecektir.
5 Yılını Dolduran Kiracının Kira Artışı Nasıl Olur?
5 yılını dolduran kiracının kira artışı, taşınmazın boş kiraya verilmesi durumunda kira bedeli kaç para olacaksa ona göre yapılabilecektir. Mevcut kira bedeli, rayiçlerin altında kaldıysa kira bedelinin tespiti davası açılabilecektir. Bu artışın yapılabilmesi için kira bedelinin tespiti davası açılması gerekmektedir. Dava, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır.
Kira tespit davasında ilk olarak önemli olan husus, 5 yıl şartıdır. Kiracının 5 yıldır taşınmazda kiracı olması gerekmektedir. İkinci olarak kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına dair maddenin olup olmaması önemlidir. Kira sözleşmesinde artış şartı varsa kira dönemi başladıktan sonra geriye dönük olarak kira bedelinin artırılması için dava açılabilmektedir. Artış şartı yoksa yeni kira dönemi başlamadan kiracıya ihtarname gönderilerek kira bedelinin artırılacağının belirtilmesi durumunda sadece geçmişe dönük artış talep edilebilecektir.
Kira bedelini tespiti davası açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kiracı ve kiraya veren arabuluculuk sürecinde anlaşamazlarsa bu durumda kiraya veren, kira bedelinin tespiti davası açabilmektedir.
Kira Tespit Davasında Mahkemenin İncelemesi
Kira tespit davası, kiraya verenin yetkili ve görevli mahkemeye dava dilekçesi vermesiyle açılmaktadır. Kiraya veren, dava dilekçesinde aylık kira bedelini ne kadar istediğini belirtmelidir. Sonradan istediği kira bedelini artırma ya da azaltma, ıslah etme imkanı bulunmamaktadır. Ayrıca dava dilekçesinde hangi tarihten itibaren kira bedelinin artırılmasının talep edildiği de belirtilmelidir.
Dava açıldıktan sonra sulh hukuk mahkemesi tarafından emsal kira sözleşmeleri istenecektir. Emsal kira sözleşmeleri kurumlardan celp edilecek, tarafların sunduğu sözleşmeler incelenecektir. Ardından kiralanan taşınmazda keşif yapılmaktadır. Keşif ve bilirkişi ücretleri davacı kiraya veren tarafından ödenmektedir. Fakat davanın sonunda kiraya veren davayı kazanırsa bu yargılama giderlerini davalı kiracıdan tahsil edebilecektir. Keşif sonucunda bilirkişiler tarafından taşınmazın güncel olarak kiraya verilmesi durumunda ne kadar kira bedeli istenebileceği hesaplanmaktadır.
5 yılı dolduran kiracı rayiç bedeli bilirkişi raporuna göre belli olacaktır. Rapor emsal kira sözleşmelerine göre düzenlenecektir.
Bilirkişi raporu, taraflara tebliğ edilmekte ve taraflara itiraz ve beyanlarını sunmak için süre verilmektedir. Hakim tarafından tarafların itirazları doğrultusunda dosya yeniden bilirkişiye gönderilebilir veya yeniden keşif yapılmasına karar verilebilir.
Bilirkişi raporu, hakim tarafından uygun bulunursa hakim tarafından yeni kira bedeline hükmedilmektedir. Hakim, kiracının kaç yıllık kiracı olduğuna göre bilirkişi raporunda hesaplanan kira bedelinden hakkaniyet indirimi yaparak yeni kira bedelini tespit etmektedir.
Kira Tespit Davasında Davacı ve Davalı
Kira tespit davasında davalı, kiracıdır. Kiracılar birden fazlaysa tüm kiracılara dava açılması gerekmektedir. Davacı ise kiraya verendir. Kiraya veren ve malik aynı kişi olmak zorunda değildir. Kiraya verenler birden fazlaysa birlikte dava açmaları gerekmektedir. Malik, kiraya veren olmasa da kira tespit davası açma hakkı vardır.
Malikler birden fazlaysa ve taşınmaza elbirliği ile maliklerse hep birlikte dava açmaları gerekmektedir. Paylı mülkiyete konu olan taşınmazda ise maliklerden her biri kendi payına düşen kira bedelinin artırılması için dava açabilmektedir. İhtarname gönderirken ve arabuluculuğa başvururken de aynı şartlar geçerlidir. Arabuluculuğa bir kiraya veren başvurup davayı iki kiraya veren birlikte açamayacaktır. Böyle bir durumda dava şartı eksikliğinden dava usulden reddedilecektir.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davası, ortalama olarak 1 buçuk ila 2 yıl arasında sürmektedir. Bilirkişi raporunun hakim tarafından kabul edilip edilmemesine, ek rapor alınıp alınmamasına ve mahkemelerin yoğunluğu ile duruşmalar arasındaki süreye bağlı olarak değişmektedir. Mahkemelerin yoğun olduğu illerde davalar daha uzun sürmektedir.
Kira Tespit Davası Hükmü Kesinleşmeden İcra Takibine Koyulabilir Mi?
Kira Tespit davasında hakim karar verdikten sonra bir ay içerisinde gerekçeli karar yazılmaktadır. Davanın değeri, eski yıllık kira bedeli ile yeni hükmedilen yıllık kira bedeli arasındaki farktır. Dava değeri 28.250-TL’den fazla ise istinaf kanun yoluna başvurma yolu açıktır.
Gerekçeli karar taraflara tebliğ edildikten sonra 2 haftalık istinaf kanun yoluna başvurma süresi vardır. İstinaf kanun yoluna gidilmesi durumunda kararın kesinleşmesi için istinaftan dönmesi beklenmelidir. Temyize de tabiyse kararın Yargıtay’dan dönmesi beklenecektir.
Kira tespit davası kararı, kesinleşmeden icra takibine koyulup kiracıdan tahsil edilemez. Fakat karar kesinleştiğinde mahkemenin karar verdiği tarihten itibaren tüm kira farkları tek bir icra takibiyle kiracıdan talep edilebilecektir. Bu durumda kiracının toplu bir meblağ ödemesi gerekmektedir.
5 Yılını Dolduran Kiracı Kira Tespit Davası Devam Ederken Evden Çıkarsa Ne olur?
5 yılını dolduran kiracıya kira tespit davası açıldıktan sonra kiracı evi tahliye edebilmektedir. Bu durumda dava düşmeyecektir. Dava sonuçlandıktan sonra kiracı, davada hükmedilen kira bedeli farklarını çıktığı tarihe kadar ödeyecektir. Örneğin davada 01/05/2025 tarihinden itibaren kira bedelinin artırılmasına kadar verilebilmektedir. Kiracı ise 01/08/2025 tarihinde evi tahliye ettiyse 3 aylık kira bedelinin farklarını ödemesi gerekecektir.
Kira Tespit Davası ile Tahliye Davası Aynı Anda Açılabilir Mi?
Kiraya veren tarafından kira tespit davası ile tahliye davası aynı anda açılabilmektedir. Ayrıca aynı anda icra takibi de başlatılabilecektir. Bunun önünde herhangi bir engel bulunmamaktadır. Kira tespit davası, tahliye davalarından hiçbirinin reddedilmesine sebebiyet vermeyecektir. Tahliye davalarının var olması da kira tespit davasını olumsuz yönde etkilememektedir. Bunun yanı sıra şartları oluşmuşsa ikisinin aynı anda açılması avantajınıza olacaktır.
Kira Tespit Davasında Kanuni Artış Sınırı Önemli Mi?
Kira tespit davasında %25 kira artış sınırının bir önemi bulunmamaktadır. Bedel, emsallere göre yeniden hesaplandığından sözleşmedeki artış oranı veya kanuni artış sınırının herhangi bir önemi bulunmamaktadır. Bilirkişiler tarafından emsal kira sözleşmeleri ve evin durumuna göre bir hesaplama yapılmaktadır.
İşyeri Kira Tespit Davasında Net ve Brüt Ayrımı
Çatılı işyerlerine ilişkin kira tespit davası açarken tespitini istediğiniz kira bedelinin net mi brüt mü olduğunun dava dilekçesinde belirtilmesi gerekmektedir. Talep ettiğiniz kira bedelinin net mi brüt mü olduğunu belirtmezseniz mahkeme tarafından talebiniz brüt olarak kabul edilecektir. Bu da hak kaybına uğramanıza sebebiyet verecektir. Bu nedenle örneğin dava dilekçenizde kira bedelinin net 20.000-TL olarak tespiti şeklinde talepte bulunmanız büyük önem arz etmektedir.
Kira Sözleşmesi Yenilendiyse Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
Kiracı ve kiraya veren arasında birden fazla kira sözleşmesi yapılmış olabilir. Yapılan ilk kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmişse kira bedelinin tespiti davası açabilirsiniz. Fakat bu davayı açmanızın bazı şartları vardır.
Davanın kabul edilebilmesi için yenilenen kira sözleşmelerinde belirlemiş olduğunuz kira bedelinin o zamanki kira bedeli rayicinin altında kalmış olması gerekmektedir. Bu sebeple mahkemece hem şimdi talep ettiğiniz kira bedeli hem de yenilenen sözleşme ile belirlediğiniz zamanki rayiç kira bedeli araştırılacaktır. Eğer ki yenilenen kira sözleşmesiyle kira bedelini rayiçlerin altında belirlemediyseniz o zaman mahkemece davanız reddedilecektir.
5 yılını dolduran kiracının kira artışı hakkında bilgi edinmek için bizi arayın.
