Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir? 2025

Kira tespit davası şartları nelerdir? Kira bedelinin tespiti davasından önce ihtarname göndermek gerekir mi? Tespit davası 5 yıl dolmadan açılır mı? Bu yazıda bu soruların cevapları hakkında bilgi vereceğiz.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kira bedelinin yeniden belirlendiği davadır. İki tür kira tespit davası vardır. İlk tür kira tespit davası, kira sözleşmesinde artış maddesinin yer almaması durumunda açılmaktadır. Kira sözleşmesinde artış şartı yoksa yenilenen kira döneminde artış yapılması için açılan davadır. Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır.

İkinci tür kira tespit davası ise 5 yıl veya daha uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde kira bedelinin yeniden emsal kira bedellerine göre belirlenmesidir. Bu dava da taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır.

Kira bedeli, sözleşmede artış şartı olsa da 5 yıl veya daha uzun sürede emsallerin altında kalabilmektedir. Özellikle günümüz kira artışları ve enflasyon oranı göz önüne alındığında sözleşmedeki kira artışı emsallerden genellikle düşük kalmaktadır. Kira sözleşmenizin süresi 5 yılı geçtiyse dava açarak kira bedelinin artırılması kiraya veren tarafından talep edilebilmektedir.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

5 Yıllık Kira Süresi

Kira tespit davasının ilk şartı, kira sözleşmesinin 5 yıl veya daha uzun süredir devam ediyor olmasıdır. 5 yıldan daha az süreli kira sözleşmelerinde bu davayı açarsanız emsallere göre kira bedeli artırılmayacak ve davanız reddedilecektir.

Örneğin 01/01/2025 tarihinde kira tespit davası açmak istiyorsanız kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin en yakın 01/01/2020 tarihinde başlamış olması gerekmektedir.

5 yıldan önce kira tespit davası açılması mümkün değildir. 5 yıldan önce ancak kira uyarlama davası açılabilir. Ancak kira uyarlama davası TBK 344 değil TBK 138 e göre şartları varsa söz konusu olabilecektir.

Yazılı Kira Sözleşmesi

Kira tespit davasında yazılı kira sözleşmesinin olması zorunlu değildir. Fakat yazılı kira sözleşmesinin bulunması ispat kolaylığı açısından önem arz etmektedir. Dava, 5 yıl dolmadan açılamadığından yazılı kira sözleşmesiyle başka bir delile gerek kalmaksızın 5 yılın dolduğu ispat edilebilmektedir.

Yazılı kira sözleşmeniz yoksa sözlü kira sözleşmesi ile ikamet ediliyorsa o zaman davada kira başlangıç tarihini ve beş yılın dolduğunu ispat etmeniz gerekecektir. Bu husus, tanık anlatımları, kira ödeme dekontları ve fatura başlangıç tarihleri gibi delillerle ispat edilebilecektir.

Kira Tespit Davası İhtar Şartı

İhtarname gönderilmesi, dava açılan tarihten önceki kira döneminden itibaren kira bedelinin artırılmasını talep etme hakkı vermektedir. Örneğin kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01/01/2020 olursa 01/01/2025 tarihinden itibaren kira tespit davası açabilirsiniz. Dava açacağınız tarihin ise 01/02/2025 tarihi olduğunu varsayalım. Bu durumda eğer ki ihtarnameyi zamanında gönderirseniz 01/01/2020 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini isteme hakkınız mevcut olacaktır. Fakat ihtarname göndermezseniz mahkemece 01/01/2026 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilecektir. Bu da hak kaybına uğramanıza sebebiyet verebilecektir.

İhtarname gönderilip gönderilmemesi gerektiği kira sözleşmenize göre farklılık arz etmektedir. Kira sözleşmenizde artış maddesi mevcutsa kira tespit davası açmadan önce ihtarname gönderilmesine gerek bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmişse kira tespit davası ihtarname olmadan açılabilecektir.

Sözleşmesinde artış maddesi mevcut değilse o halde kira tespit davası açmadan önce ihtarname gönderilmesi zorunludur. İhtarnamenin kira yenilenme tarihinden üç ay önce kiracıya tebliğ edilmesi gerekmektedir. İhtarnamede 5 yılın dolduğu ve emsallere göre kira bedelinde artış yapmak istediğiniz ve dava açacağınız hususlarının yer alması gerekmektedir.

Arabuluculuk

Kira tespit davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmanız gerekmektedir. Arabuluculukta anlaşamazsanız anlaşamama tutanağı düzenlenecektir. Anlaşamama tutanağını dilekçeniz ekine ekleyerek davayı açmanız gerekmektedir. Dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmazsanız davanız usulden reddedilecektir.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır. Dava dilekçenizde mutlaka kira bedelinin net ya da brüt olarak ne kadar tespit edilmesini istediğinizi belirtmeniz gerekmektedir. Dava dilekçesini mahkemeye sunduğunuzda dava açılmış olacaktır. Emsal kira sözleşmeleri kira tespit davasında çok önemlidir. Eğer ki elinizde emsal kira sözleşmeleri varsa bu sözleşmelerin de mahkemeye sunulması avantajınıza olacaktır.

Mahkeme tarafından taşınmazda keşif yapılacak ve bilirkişilerce kira bedelinin ne kadar olması gerektiği belirlenecektir. Bilirkişi raporunda belirtilen miktardan hakim tarafından kiracının kaç yıldır taşınmazda bulunduğuna göre bir hakkaniyet indirimi yapılarak kira bedeli tespit edilecektir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davası ortalama olarak 1 ile 2 yıl arasında sürmektedir. Fakat istinafa veya temyize başvurulması durumunda kararın kesinleşmesi daha uzun zaman alacaktır.

Kararın kesinleşmesiyle birlikte talep ettiğiniz tarihten itibaren tüm kira bedeli farklarını kiracıdan tahsil etme imkanınız bulunmaktadır. Ayrıca yeni kira bedelleri de kiracı tarafından mahkeme hükmünde tespit edilen kira bedeli olarak ödenmelidir.

Kira tespit davası hakkında bilgiye mi ihtiyacınız var. Hemen iletişime geçin.

BAL Hukuk Bürosu

whatsapp

Telefon : +902129098634