Kiracının tahliyesi süreçleri için avukat tutma zorunluluğu bulunmamaktadır. Avukatsız kiracı tahliyesi mümkündür. Ancak bu süreçler oldukça karmaşık olabilir.
Geçenlerde duruşma salonunda sıranın bana gelmesini bekliyordum. Duruşmama iki sıra vardı. Davacı tarafta 50 li yaşlarında bir hanımefendi bulunuyordu. Avukatı yoktu. Davalı taraf duruşmaya katılmamıştı. Hakim kararını açıkladı: “Davanın reddine”. Kadın kalakaldı. Hakime hanıma “Noldu? Davamı red mi ettiniz?” diye sordu. Hakime hanım “İstinafa gidebilirsiniz.” diye sertçe cevap verdi. Bunun üzerine kadın ağlamaklı bir şekilde “2 yıldır emek veriyorum. Her şey boşuna mıydı?” dedi. Mübaşir araya girerek duruşmanın sona erdiğini ve dışarı çıkmasını söyledi.
Bu anektodu niçin bu yazının altına eklediğimi anladığınızı tahmin ediyorum. Yasal süreçler oldukça karmaşıktır. İcra takibi, arabuluculuk, dava gibi süreçler teknik bilgi gerektirir. Bu nedenle hukuki konularda avukatınıza danışmanızı tavsiye ederim.
2025 yılında Avukatsız Kiracı Tahliyesi Nasıl Olur?
Kiracı tahliyesi süreçlerinde öncelikle TBK ya göre tahliye nedenleri doğru seçilmelidir. Her bir tahliye nedenine göre tahliye için süreç de farklılık arz edecektir. Ayrıca kiracı tahliyesi için her şeyden önce kira sözleşmesi doğru analiz edilmelidir.
Kira sözleşmelerinde kiraya veren ile malikin her zaman aynı kişi olarak yazılmadığı görülmektedir. Avukatsız kiracı tahliyesi sürecinde kimin adına süreç başlatılacağını doğru tespit etmek her şeyden önemlidir. Aksi takdirde pasif husumet nedeniyle dava reddedilecektir.
İkinci olarak seçilen tahliye nedenindeki şartların da iyi bilinmesi gerekir. Örneğin tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye süreci başlatılacaksa tahliye taahhütnamesinin geçerli olup olmadığına bakılmalıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye sürecinde ihtarname ve dava açma süreleri çok önemlidir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur. Eğer sözleşmede böyle bir şart yoksa. Sözleşmede taraflara yüklenmiş bir şart varsa ihtarname de gönderilecektir. Gönderilen ihtarnamenin de kiracıya usulüne uygun ulaştığından emin olmak gerekir.
Alt kira yasağı, komşulara rahatsız verme, kira ya da aidatın ödenmemesi nedenine dayalı süreçlerde ihtarnamede 30 gün süre vermek gerekir.
10 yıllık kiracının tahliyesi için de ihtarname şarttır. Bu ihtarname de sözleşme süresinden sonra 10 yıllık uzama süresi bittikten ancak sözleşme süresi bitmesinden en geç 3 ay içinde kiracıya ulaşmış olmalıdır.
Avukatsız kiracı tahliye davası açmadan önce TBK’ya tabi davalarda arabuluculuk şartının yerine getirilmesi gerekir. Aksi takdirde davanın usulden reddine karar verilecektir.
İcra takibi başlatmadan açılacak davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. İcra takibiyle kiracının tahliyesi süreçlerinde şartları varsa icra mahkemesinde de dava açmak mümkün olabilecektir.
Kiracıya İhtarname mi Yoksa icra Takibi mi Başlatılacak?
Kiracıya icra takibi başlatmak, kira bedelinin ödenmemesi, aidat bedelinin ödenmemesi ya da tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye nedenleri için mümkün olabilecektir. İcra yoluyla kiracı tahliyesi kiracının tahliyesi için en kolay yöntem olabilecektir. Çünkü daha az masrafla daha hızlı bir çözüm olabilir.
Kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesinde ve 10 yıllık tahliyede ya da TBK 316 nedeniyle tahliye süreçlerine başlamadan önce ihtarname gönderme zorunluluğu olabilecektir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye süreci için icra takibi de ihtarname yerine geçebilir.
Kiracıya ihtarname göndermek mi yoksa icra takibi mi başlatılması gerektiği kira sözleşmesine ve şartlara göre değişir.
Kiracı Tahliyesi için Arabuluculuk
İcra mahkemesinde açılacak tahliye süreçlerinde arabuluculuk şartı zorunlu değildir. Ancak kiracıya sulh hukuk mahkemesinde açılacak her davadan önce zorunlu arabuluculuk şartı vardır. Arabuluculuk şartı yerine getirilmeden açılacak davada mahkeme 1 hafta kesin süre vererek arabuluculuk son tutanağının onaylı suretini isteyecektir. Aksi takdirde davanın usulden reddine karar verilecektir.
Kiracı tahliyesi için arabuluculuk başvurusu e-imzayla UYAP sisteminden ya da adliyede arabuluculuk bürosundan yapılacaktır.
Avukatsız Kiracı Tahliyesi Davası Nasıl Açılır?
Dava açılması dava dilekçesiyle olacaktır. Dava ya UYAP sistemi üzerinden e-imzayla ya da adliyeden tevzi bürosundan açılacaktır.
- Avukatsız kiracı tahliye dava dilekçesi asgari olarak;
- Tarafların adı soyadı adreslerini,
- Mahkemenin görev ve yetkisini,
- Arabuluculuk son tutanağına göre bilgileri,
- Dava nedenlerini açıklamalı ve sıralı şekilde belirtilmesini,
- Delilleri,
- Dava değerini, (Yıllık kira bedeli)
- Dava açılış harçlarının ve gider avansının yatırıldığına ilişkin belgeleri,
- Yazılı kira sözleşmesi varsa bunu,
- Sonuç talebini,
içermek zorundadır.
Davanın açılmasından sonraki süreçte dava dosyası e-devlette gözükecektir.
Mahkeme tarafından tensip zaptı düzenlenecek ve taraflara tebliğ edilecektir. Eğer dava şartlarında eksiklik varsa o halde kesin süre içinde bu eksikliğin giderilmesi gerekecektir.
Kiracı tahliye davasının duruşmalarına taraflar katılmazsa HMK 150 uyarınca hakim davayı düşürür. Taraflarca dava yenilenmediği takdirde davanın açılmamış sayılmasına karar verilecektir. Davaya kiracı taraf katılmazsa bile davaya devam olunabilir.
Davanın Reddedilmesi
Kiracı tahliye davasının reddedilmesi halinde davacı taraf yaptığı yargılama giderlerini davalı kiracıdan alamayacaktır. Ayrıca yıllık kira bedeli üzerinden yatırdığı peşin harcın dörtte üçünü de vergi dairesine yatırmak zorunda kalacaktır. Eğer davalı kiracı kendisini avukat ile temsil etmişse bir de AAÜT uyarınca karşı tarafın avukatına vekalet ücreti ödemek zorunda kalacaktır.
Davanın Kabul Edilmesi
Ev sahibi ya da mal sahibi avukatsız kiracı tahliye davasını kazanmışsa gerekçeli kararı beklemek zorundadır. Gerekçeli tahliye kararıyla yeni bir süreç başlayacaktır: Tahliye talepli icra takibi süreci. Kiraya veren icra dairesine takip talebiyle başvuracaktır. Bu takip talebinde gerekçeli kararı da sunacaktır. İcra dairesi takip talebine göre tahliye emri düzenler ve kiracı yana tebliğ eder. Kiracı yan tebligatın kendisine ulaşmasından itibaren 7 gün içinde mecuru tahliye etmelidir. Aksi takdirde cebren tahliye yolu açıktır.
Karar istinaf kanun yolu açık olarak verilmişse kiracı yan istinaf kanun yoluna başvurabilecektir. Ancak bu tek başına tahliye sürecini durdurmaz. Kiracı yan 3 aylık kira bedeli tutarında teminatı icra dairesine yatırıp tehiri icra kararı alabilecektir.
Avukatsız Kiracı Tahliyesi İstinaf Süreci
Kiracı tahliye davalarında istinaf süreci genelde dosya üzerinden karara bağlanır. İstinaf incelemesinde Bölge Adliye Mahkemesi ilgili hukuk dairesi istinaf başvurusunu reddebilir. Kabul edebilir ve kararı kaldırabilir ya düzelterek yeniden karar kurabilir.
İstinaf incelemesi tahliye sürecini durdurmaz. Ancak kiracı yan davanın kabulü halinde tehiri icra yoluna başvurmuşsa istinaf süreci tamamlanana kadar tahliye işemleri duracaktır.
Polisle Kiracı Çıkarma 2025
Polisle kiracı çıkarma mümkün değildir. Kiracının tahliyesi için ya tarafların anlaşması ya da yasal süreç gerekecektir. Polisin kiracının tahliyesi için görev ve yetkisi bulunmaz. Polis veya jandarma yalnızca cebri icrada suç işlenmesi veya güçlük halinde icra memurunca çağrılacaktır.
Kiracının tahliyesi süreçlerinde avukat desteği her zaman önemlidir. Hukuki destek için bizimle iletişime geçin.
