1 yıllık kira sözleşmesi bitince zam oranı ne olmalıdır? Bu sorunun cevabı için önce kira artış oranı, belirli süreli kira sözleşmesi gibi kavramları incelemek gerekir. Kira artış oranı kira sözleşmesinde belirtilen şarta göre belirlenecektir.
1 Yıllık Kira Sözleşmeleri
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini, belirli süreli ve belirsiz süreli olarak ikiye ayırmak mümkündür. Kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre; kira sözleşmesinin sona erdirebilmek için ihtarname gönderme tarihi, dava açma tarihi, kira bedelinde artışın ne zaman ve nasıl yapılacağı gibi hususlar değişkenlik göstermektedir.
Kiracı ve kiraya veren arasında akdedilen kira sözleşmesinde herhangi bir süre yazıyorsa söz konusu kira sözleşmesi belirli süreli sözleşmedir. Ülkemizde genellikle matbu olarak hazırlanan sözleşmelerde kira müddeti 1 yıl olarak kararlaştırılmaktadır. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri 1 yıllık süre dolunca kendiliğinden sona ermez. Kiracı tarafından sözleşme bitiş tarihinden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sonlandırabilmektedir. Kiraya veren ise sözleşme bitiş tarihine dayanarak kira ilişkisini sonlandıramaz. Ancak 10 yıllık uzama süresi sonrasında sonlandırabilecektir.
Kira Artış Oranı
Kira artış oranı, kira sözleşmesinde yazan sürenin dolmasından sonraki yenileme döneminde uygulanacak artış oranını ifade eder. Taraflar kanun aykırı olmadığı sürece kira artış oranını istedikleri gibi belirleyebilirler.
Yasal kira artış oranı Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre yasal oran “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır“. Söz konusu veri her ay TÜİK tarafından açıklanmaktadır. Taraflar kanunda bahsi geçen bu oranı geçmemek kaydıyla herhangi bir oran belirleyebilirler. Belirleyecekleri oran kanunda öngörülen oranı aşsa dahi söz konusu hükmün geçersiz olduğu anlamına gelmez. Sadece bu durum kiracı lehine yorumlanır ve hangi oran daha düşükse o oran uygulanır.
Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirtilmemişse
Eğer kira sözleşmesinde yazılı olarak bir artış oranı belirtilmemişse veya sözlü olarak kira sözleşmesi yapılmışsa kiracının 1 yıllık kira sözleşmesi bitince zam yapma zorunluluğu yoktur. Ev sahibi herhangi bir artış talep edemeyecektir. Etse de hukuken bir hüküm ifade etmeyecektir.
Kiraya verenin 1 yıllık kira sözleşmesi bitince zam yapabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kira tespit davası açması gerekmektedir. Hakim tarafından yenilenen dönemde kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenecektir. Yani sözleşmede artış hükmü yoksa ev sahibi her yeni kira yılında dava açarak zam yapabilmektedir. Aksi takdirde zam istem hakkı yoktur.
Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirtilmişse
Kira sözleşmesinde taraflar arasında kararlaştıırlan oranın genelgeçer ve herkes tarafından anlaşılabilir, somut verilere dayanan bir oran olması gerekmektedir. Eğer taraflar kira sözleşmesinde bir zam oranı belirlemişlerse belirlenen oranın yasal orandan yüksek olup olmadığına bakılacaktır. Yasal orandan daha yüksekse yalnızca yasal oran kadar artış yapılabilecektir. Ancak eğer sözleşmede kararlaştırılan oran yasal orandan düşükse bu düşük olan oran uygulanacaktır. Yani ev sahibi 1 yıllık kira sözleşmesi bitince zam oranını hangi oran daha düşükse ona göre talep etmek durumundadır.
Yasal Artış Oranı
Halizharıda yasal artış oranı on kiki aylık tüketici fiyat endeksi, kısa adıyla TÜFE’dir. Ancak 17/01/2019 tarihinden önce yasal artış oranı üretici fiyat endeksi (ÜFE) oranıydı. Bu nedenle eski tarihli kira sözleşmelerinde ödenmesi gereken kira bedelleri 2019 tarihine kadar üretici fiyat endeksi üzerinden hesaplanır. Bu tarihten sonra ise tüketici fiyat endeksi (TÜFE) üzerinden hesaplanır. Ayrıca 11/06/2022 – 02/07/2024 tarihleri arasında kira bedeli yenilemelerinde sınır %25 olarak belirlenmiştir. Bu tarihler arasındaki kira artış oranı ise %25 üzerinden hesaplanacaktır.
Fazla Ödenen Kira Bedelinin İadesi mümkün mü?
1 yıllık kira sözleşmesi bitince zam oranın ne şekilde yapılması gerektiğinden bahsettik. Ancak günümüzde kiracılar tahliye edilme korkusuyla ev sahibinin yaptığı fahiş zamlı kira bedellerini ödeyebilmektedirler. İşte kiracı tarafından yasal artış oranının üzerinde yapılan ödemelerin geri istenmesi mümkündür.
Fazla ödenen kira bedelinde borcun kaynağı kira sözleşmesidir. Kiracı, kiraya verene karşı ilamsız icra takibi başlatabilmektedir. Kiraya verenin itiraz etmesi halinde duruma göre itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası açmak gerekmektedir. İcra takibi başlatmadan genel mahkemelerde alacak davası açmak da mümkündür. Bu ihtimalde arabuluculuk başvurusunun ardından sulh hukuk mahkemesinde davanın açılması gerekmektedir.
Ancak bu icra takibi ve davalarda kira bedelinin fazla ödendiğin ispatı için yazılı delil gerekmektedir. Yani kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranın yazılı olması ve kiracı tarafından ödenen fazla kira bedellerinin de yazılı delille ispatlanması gerekmektedir. Böylece 1 yıllık kira sözleşmesi bitince zam miktarını fahiş olarak yapan kiraya verenden fazla ödenen miktarı geri almak mümkündür.
1 yıllık kira sözleşmesi bitince zam oranını doğru şekilde tespit edebilmek ve mağduriyet yaşamamak için kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması ve sözleşmeye bir artış maddesi eklenmesi hem kiracıların hem de kiraya verenlerin lehine olacaktır.
Sonuç olarak 1 yıllık kira sözleşmesi bitince zam ne oranda olacağı sözleşmedeki şarta göre anlaşılır. Yazılı sözleşmede şart yoksa veya sözleşme yoksa o halde zam yükümlülüğü yoktur.
1 yıllık kira sözleşmesi bitince zam konusunda hukuki yardıma mı ihtiyacınız var. Bizi arayın.
